房地產(chǎn)是我國先導性、基礎性、支柱產(chǎn)業(yè)，在推動城市建設、促進經(jīng)濟增長和提高居住生活水平等方面有重大影響。今年以來，全國房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，但部分房企資金收緊、居民需求下行、市場預期轉弱等情況仍需高度關注。

       國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，中國1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。

       在堅持“房住不炒”定位前提下，近期，從中央到地方，全國多地完善樓市調(diào)控政策，進一步支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

       ——降低貸款成本，因城施策取消限購，釋放購房需求

       5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房信貸政策，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率(LPR)顯示，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%，這是自LPR改革以來創(chuàng)下的單次最大降幅。

       從各地房貸利率看，5月首套、二套房貸主流利率呈現(xiàn)下行。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月主流利率平均值首套為4.91%、二套5.32%，環(huán)比分別回落26BP和13BP，較去年最高點分別回落83BP和68BP，再創(chuàng)2019年以來新低。

       房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進房地產(chǎn)良性循環(huán)。今年以來，各地紛紛發(fā)布穩(wěn)樓市政策，其中不乏有鄭州、長沙、南京等大中城市。政策類型包含降低首付比例、住房公積金貸款提升、取消限購等。

       此外，武漢、杭州、東莞等多個城市面向多孩家庭等特定群體提出新增購房名額、購房補貼、住房貸款上限上浮等舉措，支持多種類型的購房需求。

       ——暢通渠道，穩(wěn)定房企融資、提振市場信心

       截至目前，22個集中供地的重點城市中，除上海、鄭州、沈陽、長春外，18城已完成了本年度首批集中供地。在本輪集中供地中，針對部分房企資金收緊情況，多城優(yōu)化土拍規(guī)則，通過降低參拍門檻、提高地塊利潤空間等舉措，增強企業(yè)拿地意愿。

       在融資端，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)在內(nèi)的三家首批示范民營房企近日陸續(xù)確認發(fā)債的相關進展。其中，碧桂園地產(chǎn)已于5月20日完成了2022年第一期公司債券簿記建檔工作。

       業(yè)內(nèi)分析認為，此次監(jiān)管支持民營房企成功發(fā)債，對穩(wěn)定房企融資、提振市場信心有重要示范作用。

       多位專家表示，此輪政策“回暖”支持房地產(chǎn)景氣上升，是合乎當下客觀要求下的積極舉措。從長遠來看，發(fā)揮房地產(chǎn)有效投資作用，關鍵在于繼續(xù)堅定不移建立完善房地產(chǎn)市場長效機制，依靠基礎性制度建設促進行業(yè)長期健康發(fā)展。

       貝殼研究院高級分析師唐瑄表示，房地產(chǎn)發(fā)揮有效投資的關鍵是穩(wěn)住投資主體，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意愿有能力拿地和施工。密集的穩(wěn)市場政策旨在穩(wěn)定市場預期、降低購房者成本，促進剛需和改善性住房需求釋放，進而改善房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款，提振房企拿地積極性，現(xiàn)金流改善也有助于建筑安裝工程投資恢復。

       “預計今年5-6月份，房地產(chǎn)投資增速還將慣性下行，房地產(chǎn)投資增速大概率在三季度迎來拐點，隨后數(shù)月有望反彈上行?！?唐瑄說。

       華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長賈康表示，應看到中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的未來仍有較大空間，客觀上需要在堅持“房住不炒”定位、行業(yè)健康發(fā)展的前提下，要求房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

       他建議，各地應結合自身實際，合理做出頂層規(guī)劃設計，并在執(zhí)行中不斷進行動態(tài)優(yōu)化。從“托底”開始，做好以公租房、長租房、共有產(chǎn)權房等保障住房的開發(fā)規(guī)劃，建立起保障房+商品房雙軌統(tǒng)籌的長效機制，建立起為滿足老百姓美好生活需要、滿足經(jīng)濟社會發(fā)展提供后勁支撐的多樣性供給體系。

       “從制度建設看，住房‘雙軌制’、土地制度改革、商業(yè)性金融與政策性金融要相互協(xié)調(diào)、并在適當?shù)臅r機深化房地產(chǎn)稅制改革。4個方面缺一不可。要通過打造基礎性制度形成房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制，尋求長治久安?！辟Z康說。