繼全國(guó)兩會(huì)期間釋放營(yíng)改增最積極信號(hào)后,3月18日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署全面推開營(yíng)改增試點(diǎn),今年預(yù)計(jì)減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。3月20日,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在中國(guó)發(fā)展高層論壇上表示,財(cái)稅部門正在緊密配合,制發(fā)營(yíng)改增文件,并將和納稅人充分溝通,確保在5月1日開始實(shí)施。目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案的遷移工作都已開始。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從知情人士處獲悉,營(yíng)改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布,方案文件有100多頁(yè)。
財(cái)政部稅政司負(fù)責(zé)人日前就營(yíng)改增試點(diǎn)答記者問(wèn)時(shí)稱,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%增值稅稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%增值稅稅率。這與市場(chǎng)此前的預(yù)期一致。
為確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增,兼顧改革和穩(wěn)增長(zhǎng),今年?duì)I改增的政策文件將祭出“大招”,即所有增值稅納稅人都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。
上述知情人士表示,新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣可能分為2年,這將進(jìn)一步加大營(yíng)改增減稅規(guī)模和力度,促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。
同時(shí),上述國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,新增試點(diǎn)行業(yè)的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施,對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
接受本報(bào)采訪的專家認(rèn)為,作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措,營(yíng)改增的全面推開將基本消除重復(fù)征稅,進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù),并打通了增值稅抵扣鏈條,不動(dòng)產(chǎn)被納入抵扣范圍也意味著中國(guó)比較完整地實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)型增值稅制度,意義重大。
新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣
今年政府工作報(bào)告提出,全面實(shí)施營(yíng)改增,從5月1日起,將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè),并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
上述新增四大行業(yè)的試點(diǎn)納稅人近1000萬(wàn)戶,涉及營(yíng)業(yè)稅規(guī)模1.9萬(wàn)億元,而由于新增不動(dòng)產(chǎn)首次被納入抵扣,所有通過(guò)外購(gòu)、租入、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益。營(yíng)改增實(shí)施方案?jìng)涫荜P(guān)注,不動(dòng)產(chǎn)抵扣則成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌給本報(bào)記者舉例,如果一家企業(yè)購(gòu)置一棟價(jià)值1億元的辦公樓,那可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅為1100萬(wàn)元,如果全額一次性扣除,那這家企業(yè)可能今年就不需要繳納增值稅了,但如果分十年來(lái)進(jìn)行抵扣,那每年可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅為110萬(wàn)元。最終具體分期抵扣年限還需要等待營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。
全國(guó)政協(xié)委員張連起告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,將新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,是繼上一輪發(fā)軔于東北的增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍之后,全面實(shí)施新增進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的普惠性措施,因?yàn)檫@不僅包括營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人,還包括制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人。
他表示,允許不動(dòng)產(chǎn)抵扣,不僅量大、面寬、比重高,大約占抵扣總額的60%,而且釋放了鼓勵(lì)投資的明確信號(hào),吹響了打贏“三去一降一補(bǔ)”(去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板)攻堅(jiān)戰(zhàn)的財(cái)稅號(hào)角,也是中國(guó)往現(xiàn)代增值稅制度邁出的關(guān)鍵一步。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從上述知情人士處了解到,未來(lái)新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣有可能分為2年,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。此前的營(yíng)改增早期方案中,新增不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣分為10年,但為了加大減稅力度,支持企業(yè)發(fā)展,抵扣年限縮短至2年。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),截至2015年底,全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬(wàn)戶,其中一般納稅人113萬(wàn)戶,小規(guī)模納稅人479萬(wàn)戶;累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元,其中,試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元,原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。
本報(bào)記者了解到,去年?duì)I改增全年減稅規(guī)模約為2400億~2500億元,而上述國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱,預(yù)計(jì)今年?duì)I改增減稅規(guī)模將超過(guò)5000億元,今年減稅規(guī)模約為去年的兩倍,力度空前。
稅率終敲定
對(duì)于即將披露的營(yíng)改增實(shí)施方案,增值稅稅率是一大關(guān)注焦點(diǎn)。
上述財(cái)政部稅政司負(fù)責(zé)人表示,房地產(chǎn)和建筑業(yè)增值稅稅率為11%,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)增值稅稅率為6%。此前,房地產(chǎn)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%。
張斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,在簡(jiǎn)并稅率的原則下,對(duì)四大行業(yè)不宜新設(shè)稅率檔次,在此基礎(chǔ)上需要考慮企業(yè)不增加稅負(fù),然后確定四大行業(yè)稅率。
目前,中國(guó)一般納稅人增值稅稅率有17%、13%、11%和6%四檔,其中標(biāo)準(zhǔn)稅率為17%。在綜合考慮之后,最終官方選擇了6%和11%兩檔較低稅率。
普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍對(duì)本報(bào)記者表示,像餐飲、酒店等生活服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的增值稅稅率接近此前營(yíng)業(yè)稅,稅負(fù)穩(wěn)定,而房地產(chǎn)和建筑業(yè)采納11%的增值稅稅率也是經(jīng)過(guò)很多測(cè)算的,從行業(yè)反響和測(cè)算結(jié)果來(lái)看,11%是比較合適的稅率。
增值稅稅率針對(duì)一般納稅人,而針對(duì)小規(guī)模納稅人則采用征收率。
張斌告訴本報(bào)記者,四大行業(yè)中小規(guī)模納稅人主要集中在生活服務(wù)業(yè),適用3%的征收率。
李軍告訴本報(bào)記者,對(duì)大部分小規(guī)模納稅人而言,若采用3%的征收率,相較之前5%的營(yíng)業(yè)稅,稅負(fù)將下降。
營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)
上述國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確,新增試點(diǎn)行業(yè)的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施。
張斌告訴本報(bào)記者,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠原則上保留是為了保證試點(diǎn)行業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定,營(yíng)改增后如果沒有這些優(yōu)惠,企業(yè)稅負(fù)可能上升。
針對(duì)老百姓關(guān)心的二手房交易營(yíng)改增后,原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠會(huì)否延續(xù)的問(wèn)題,張斌認(rèn)為,二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策很有可能平移,即以前二手房持有兩年以上轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅,未來(lái)二手房持有兩年以上轉(zhuǎn)讓也將免征增值稅,實(shí)現(xiàn)稅負(fù)穩(wěn)定。
上述知情人士告訴本報(bào)記者,5月1日全面實(shí)施營(yíng)改增前后的二手房轉(zhuǎn)讓的增值稅政策會(huì)有所區(qū)分,但總體不會(huì)增加老百姓稅負(fù)。而對(duì)于新房子則是開發(fā)商開的發(fā)票直接作為進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣。
李軍告訴本報(bào)記者,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,比如對(duì)金融業(yè)而言,業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)心之前銀行業(yè)同業(yè)間拆借利息免征營(yíng)業(yè)稅,未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)免征增值稅。
新老合同如何處理也是試點(diǎn)行業(yè)關(guān)注的一大焦點(diǎn)問(wèn)題。此次官方明確將對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施,這將有利于減輕相關(guān)行業(yè)稅負(fù)。
李軍表示,目前新老合同如何劃分還有待具體的政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái),比如目前房地產(chǎn)業(yè)在關(guān)注,新老合同劃分是以項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間、企業(yè)拿到土地時(shí)間還是房屋完工到一定程度為基準(zhǔn)?這都需要等待實(shí)施細(xì)則。
樓繼偉在上述論壇上表示,目前營(yíng)改增仍叫試點(diǎn),因?yàn)樵瓉?lái)增值稅和營(yíng)業(yè)稅分制,營(yíng)業(yè)稅按銷售額征收,但要重復(fù)征收,而制造業(yè)實(shí)行的是增值稅,這樣已經(jīng)造成了一定的扭曲,包括企業(yè)行為和財(cái)務(wù)方面的扭曲。因此,在改革中需要采取不少的過(guò)渡措施,“因此我們還叫營(yíng)改增全面的試點(diǎn)”。
他還表示,在此基礎(chǔ)上將制定增值稅的法案,然后交全國(guó)人大正式批準(zhǔn),也就是按照稅收法定原則,到時(shí)候營(yíng)業(yè)稅要廢止。
延伸閱讀:營(yíng)改增出臺(tái)后房?jī)r(jià)是漲是降你清楚了嗎
李克強(qiáng)總理3月18日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營(yíng)改增的要求,進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí),會(huì)議進(jìn)行了部署。從5月1日起,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。
有關(guān)部門估算稱,預(yù)計(jì)今年實(shí)施營(yíng)改增可減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。李克強(qiáng)說(shuō),今年中央政府赤字率提高到3%,財(cái)政赤字增加5600億元,這些錢要主要用于給企業(yè)減稅。
近期,國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍也表示,這次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個(gè)人二手房交易。
那么,“營(yíng)改增”將對(duì)個(gè)人二手房買賣造成什么影響?交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了?
現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?
目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中,營(yíng)業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。
“營(yíng)改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?
對(duì)此,鏈家網(wǎng)認(rèn)為,國(guó)家營(yíng)改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù),二手房交易的整體稅收是下降的,不會(huì)增加。

第一類:購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬(wàn)元的住房,目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬(wàn)元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬(wàn)元,增值稅稅額為5萬(wàn)元。(增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額)
第二類:購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬(wàn)元的住房,目前價(jià)格上升到100萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬(wàn)元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬(wàn)元,增值稅稅額為1萬(wàn)元。
“如此對(duì)比,就基本上能夠看出,房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,而房屋增值小的則可以少交納。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為,需視不同情況而定,并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。
也有分析人士認(rèn)為,對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的,營(yíng)改增則是一個(gè)利空消息,因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低,增值部分很大,如果按照11%來(lái)增收增值稅,那么稅負(fù)非常大,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌;營(yíng)改增以后,買賣二手房無(wú)需再考慮是否滿兩年,因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納,國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通。
“房?jī)r(jià)地圖”是這樣的,該買還是該賣?
弄清楚了“營(yíng)改增”二手房稅費(fèi)的變動(dòng),我們就要了解下手里的房,或是心儀的房最近漲了嗎?答案是……
房?jī)r(jià)又漲了!但你知道北上深這些一線城市的房?jī)r(jià)究竟有多高嗎?你又知道成都、長(zhǎng)沙、昆明和東莞這些二線城市的房?jī)r(jià)到底有多“低”嗎?
中國(guó)房?jī)r(jià)地圖

如果你對(duì)上述房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)沒啥概念,看下圖:

中國(guó)房?jī)r(jià)收入比地圖

如果將各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行排列,如下:
全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比
中國(guó)工資地圖
和房?jī)r(jià)不同,中國(guó)各城市人均工資相差并不大,如下:

假如北京邯鄲兩地房?jī)r(jià)存在套利空間,是北京房?jī)r(jià)太高還是邯鄲房?jī)r(jià)太低了呢?
如果將各個(gè)城市的房?jī)r(jià)與工資做成一個(gè)散點(diǎn)圖,如下:

人口老齡化來(lái)臨之后,經(jīng)濟(jì)減速是必然的,因?yàn)樨?fù)擔(dān)重了,而橫向?qū)Ρ热毡卷n國(guó),這些成功跨越中等收入陷阱的國(guó)家,無(wú)一例外的都是當(dāng)時(shí)過(guò)坑的時(shí)候年輕,腿腳利索。所以人家一使勁就跳過(guò)去了。而咱們現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)不具備這個(gè)能力了。所以全國(guó)平均而言,跨不過(guò)中等收入陷阱是個(gè)大概率事件。
當(dāng)然這里還得說(shuō)一句,特大城市除外,因?yàn)樘卮蟪鞘衅鋵?shí)就是在用吸星大法,吸走了全國(guó)的精壯勞動(dòng)力,以上海為例,年輕的人口還是很多的,這么多的年輕人口,使得上海的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,人民收入也已經(jīng)入圍,當(dāng)然房?jī)r(jià)幾乎跟紐約,倫敦,洛杉磯差不多了。

而這10幾年來(lái)一線城市之所以房?jī)r(jià)一直漲,就是因?yàn)橛啦煌P娜丝诹魅?,一年增加幾十萬(wàn)上百萬(wàn)人口,再加上貨幣超發(fā),所以一線城市的房?jī)r(jià)早就進(jìn)入了泡沫階段,相比來(lái)說(shuō)三四線城市的房?jī)r(jià)到有些冤枉。
我們可以看看,日本和美國(guó)當(dāng)年房?jī)r(jià)和人口的對(duì)比,又是一個(gè)巧合,人口老齡化來(lái)臨之后,房?jī)r(jià)發(fā)生了一個(gè)不可逆的下跌。這會(huì)不會(huì)發(fā)生在一線大城市中呢?我相信會(huì)的,最簡(jiǎn)單的道理,房子是給人住的,你改善需求,也要把之前的房子賣給比你更窮的人,如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時(shí)候,所有改善性需求的鏈條都會(huì)中斷。
而人口不增長(zhǎng),甚至負(fù)增長(zhǎng),就會(huì)讓這種需求發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著老齡化加劇,一線大城市的常住老年人口,將會(huì)釋放出巨大的房屋供給,北京上海是否還缺房子,確實(shí)是個(gè)巨大的問(wèn)題。

換句話說(shuō),一戶一表,你怎么也得有個(gè)房子才能叫一戶吧,所以至少有589萬(wàn)套房子,再加上其他房產(chǎn),北京存量房數(shù)量在2012年你的時(shí)候,就至少應(yīng)該達(dá)到600萬(wàn)套。2015年的竣工面積大約是2600萬(wàn)平米,大概是小30萬(wàn)套。
換句話說(shuō)2012-2015這三年間,北京至少還得增加個(gè)100萬(wàn)套,夠300萬(wàn)人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口,所以怎么算都是夠住了。未來(lái)人口下降,會(huì)讓房子稀缺這個(gè)謊言不攻自破。