對于開發(fā)商來說，往年能收獲頗豐的“銀十”似乎過得有些煎熬。自國慶長假20多個城市出臺調控后，相關部門還在陸陸續(xù)續(xù)祭出金融、土地、廣告方面的新一輪調控措施。
　　最新消息，繼10月28日上交所明確房地產公司債[0.04%]券分類監(jiān)管的標準后，深交所也于日前發(fā)布相關標準，收緊房地產公司債。相關部門步步緊逼讓不少開發(fā)商有“步履維艱”之感，業(yè)內人士指出，房企或如同西西弗斯的命運難以改變。

　　公司債進一步收緊 　　房地產企業(yè)公司債收緊的消息已持續(xù)發(fā)酵超過了1個月。
　　日前，深交所發(fā)布《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。與上交所的規(guī)定類似，深交所同樣對房地產“基礎范圍+綜合指標評價”的監(jiān)管標準，并規(guī)定了房地產企業(yè)應合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。同時，監(jiān)管函同樣明確房地產企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。
　　早在9月底，就有媒體披露滬深兩交易所考慮明確房企發(fā)債條件，其初步方案亦與這兩天上交所、深交所公布的標準內容一致。
　　根據(jù)初步方案的附表信息顯示，此前交易所申報發(fā)債的房企中有111家符合上述四項標準（包含12家風險類房企，25家關注類房企）；但另有53家不符合分類監(jiān)管中基礎范圍的要求。
　　Wind資訊統(tǒng)計顯示，按照發(fā)行起始計算，截至10月31日，今年以來公司債共發(fā)行2492只，發(fā)行額24869.71億元。 　　其中，房企發(fā)行公司債數(shù)量747只，占比29.98%，發(fā)行額7877.24億元，占比31.67%。與去年同期發(fā)行237只債券，發(fā)行額2956.18億元相比，出現(xiàn)大幅上揚。值得注意的是，從2015年下半年開始，房企的公司債發(fā)行額開始出現(xiàn)急劇抬升，而同期國內房地產市場也正出現(xiàn)走熱趨勢。
　　招商固收認為，交易所地產新規(guī)對于杠桿較為緊張的地產企業(yè)而言，影響其未來再融資的便利，市場需要注意這一變化對于不同地產主體的影響。
　　申萬宏源報告認為，對地產債政策的收緊，加大了相關企業(yè)再融資壓力，尤其是被劃入關注類和風險類的企業(yè)，行業(yè)走勢分化將更加明顯。
　　此外，報告稱，從存量公司債和新發(fā)公司債行業(yè)（申萬行業(yè)）占比比較中可以看到，存量公司債中地產債占比最高，達到30%以上。
　　針對房地產行業(yè)存量公司債占比高企，興業(yè)證券也表示，隨著交易所收緊房企發(fā)債，需要警惕地產公司存量債券違約風險。

　　房地產新一輪調控降臨
　　種種跡象顯示，自從國慶“劫”限購、限貸樓市新政之后，新一輪樓市調控正在全面上演，房地產全面降杠桿勢在必行。
　　如果說上一輪調控的重點，是20多個城市的政府跟央行分支機構聯(lián)手，宣布了限購、限貸，那么正在上演的調控是：在央行、銀監(jiān)會的督促下，各銀行開始收緊熱點城市的房地產貸款；此外，房企發(fā)債融資、境外上市也受到限制。
　　10月28日政治局會議指出，要有效實施積極的財政政策，保證財政合理支出，加大對特困地區(qū)和困難省份支持力度。要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。這是繼7月26日政治局會議提及“抑制資產泡沫”后，再次提及此話題。
　　據(jù)華夏時報10月28日報道，最近深圳各家銀行要求更加嚴格地審查房貸資料，包括客戶收入流水真實性與額度、離婚證真實性、首付款來源等。由于審查環(huán)節(jié)更嚴，銀行房貸審批時間由原來的半個月延長至一個月左右。
　　10月28日，據(jù)中央人民廣播電臺報道，部分銀行開始對“接力貸”、“合力貸”等信貸產品加強審查力度。所謂“接力貸”，就是在購房中“父（母）債，父（母）子女一起還”；所謂“合力貸”，就是“子（女）債，父母子（女）一起還”。
　　10月24日，據(jù)北京晨報報道，北京房貸審查趨嚴，部分銀行暫停新增住房貸款業(yè)務。
　　10月21日，銀監(jiān)會召開會議，要求“嚴控房地產金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產貸款業(yè)務規(guī)制要求和調控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域；加強房地產信托業(yè)務合規(guī)經營。”
　　10月19日，25家中資商業(yè)銀行被央行在上海約談。此次參會的主要是中資商業(yè)銀行行長以及房貸部門負責人，各銀行被要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產限貸政策。隨后，上海傳出多項收緊房貸的信息。比如，對于離婚后很快復婚的借款人，銀行甚至會采取強制收貸措施。
　　10月8日，上海市住建委、規(guī)土局下發(fā)意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。
　　在7月底，證監(jiān)會召開的保薦機構專題培訓會議上，證監(jiān)會官員指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
　　從上述一系列的表態(tài)和文件精神不難看出，決策層在房企資本金融上的監(jiān)管決心和力度并不小。市場認為，今年以來地王頻現(xiàn)的背后，正是受助于寬松的融資環(huán)境，幫助房地產企業(yè)實現(xiàn)多渠道融資。

　　房企去杠桿難度幾何？
　　在層層監(jiān)管和調控之下，部分開發(fā)商的資金來源或多或少有所影響。根據(jù)中信建投[0.00%]的統(tǒng)計，剔除上市房企來自銷售端的定金及預收款、個人按揭貸款，僅從開發(fā)端的渠道來分析，上半年全國開發(fā)商到位資金結構分別為：銀行貸款占比25%、自籌資金占比達到63%、非銀金融機構貸款4%、其他渠道8%，較高的自籌資金占比與當前公司債發(fā)行井噴、大體量的基金信托等非標融資余額的情形較吻合。
　　而從到位資金結構的縱向歷史變化來看，銀行貸款下降、自籌資金比例上升正是開始于調控趨嚴的2010年，之后信托、公司債大規(guī)模發(fā)行也奠定了當前自籌資金高占比的格局；另外，票據(jù)、債券等占比出現(xiàn)了顯著的提升，如中海地產、融創(chuàng)、旭輝、龍湖的債權融資的比重都較公司債放開之前有明顯調整。
　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企的凈負債率水平從2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠桿率仍然維持在高位。
　　從數(shù)據(jù)上看，今年房企再融資規(guī)模和募集資金用途較去年相比確實有所收窄。
　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前8個月，21家上市房企通過股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。而去年全年，房地產行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。
　　例如：10月23日，世茂股份的再融資方案被否，公告稱收到證監(jiān)會《關于不予核準上海世茂股份有限公司非公開發(fā)行股票申請的決定》。此前，世茂股份宣布擬向不超過十名特定對象發(fā)行7.5億股的A股股票，募集來的66.7億元將用于收購世茂房地產旗下的三個項目。
　　根據(jù)世茂股份的公告，證監(jiān)會主板發(fā)行審核委員會認為，世茂的非公開發(fā)行股票申請存在上市公司證券發(fā)行管理辦法第三十九條第（七）項規(guī)定的情形——嚴重損害投資者合法權益和社會公共利益，不得非公開發(fā)行股票。
　　券商人士認為，接下來房企融資政策會全面趨緊：“說白了就是收緊土地融資，抑制企業(yè)盲目非理性拿地行為。從目前來看，全面收緊的趨勢會維持到明年年中。”
　　而在房地產調控正緊的當下，成本壓力將在各家房地產企業(yè)中逐步顯現(xiàn)出來。
　　據(jù)中原地產統(tǒng)計，在今年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企。除萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等少數(shù)外，民企陣營中已難有可堪媲美者。
　　也正因為此，中金公司認為，龍頭房企也將進入整固期，中金預期2017年重點公司銷售額與2016年持平，主流房企拿地仍集中在一二線城市，且拿地速度偏謹慎。 　　但由于主流房企的地價/銷售均價指標在過去5年呈穩(wěn)定上升趨勢，“面粉”價格漲速快于“面包”，房企未來兩年毛利率難有明顯改善。 　　業(yè)內分析認為，面臨新一輪地產周期轉換，地產央企整合大幕或被拉開，房地產業(yè)務整合已然成為央企應對樓市調整浪潮的一顆重要籌碼。即使沒有本輪房地產調控，按照周期理論，房地產市場也將在明后兩年進入下行周期。未來幾年，央企將迎來進一步做大的機會，房地產市場的格局也將繼續(xù)發(fā)生變化。
　　在此輪房企整合大戲中，曾獲得房地產“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并購的命運。即使是國務院直屬的中信集團，也將旗下的住宅業(yè)務剝離給中海。這無疑給其他央企帶來更大的壓力：做大做強，或者遭遇并購。中國樓市將如何走？
　　在央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會的聯(lián)合發(fā)力之下，未來中國樓市又將如何走？

　　1、房價松動不可避免。
　　針對國慶期間“最嚴”房地產調控，中金公司認為本輪地產調控周期持續(xù)時間和效果將強于以往，未來儲備政策可能還包括房地產稅立法、限制按揭貸款發(fā)放等各方面措施。
　　中金公司研報顯示，調控政策轉向需要看到房價、投資雙降，至少要等到2017年下半年。2016年全年投資增速為7%，但全年呈現(xiàn)“M”型，這意味著從四季度投資增速高點算起，投資增速下滑需持續(xù)到2017年下半年才有政策放松的可能性。
　　中金公司表示，受高基數(shù)和政策打壓雙重影響，大戶型改善、投資性需求將被擠出市場，預判一二線城市成交量在四季度及明年上半年分別出現(xiàn)約20%及40%的同比下滑。
　　中金公司認為，由于開發(fā)商短期資金狀況良好、推盤積極性低，庫存去化周期歷史低位及信貸依然寬松，熱點城市房價在四季度僅會松動，庫存去化周期在2017年3月將達10個月以上，加之兩會后的政策趨緊預期，市場或將走入“價量齊跌”狀態(tài)，房價或在2017年2季度開始進入一輪下行周期。
　　經濟學家李稻葵認為，目前中國經濟最大的資產泡沫是房地產，不過這并不代表貨幣政策轉向。今年以來，房地產價格和銷量的速度上升令他震驚。他認為，未來，如果房地產的價格繼續(xù)向過去一樣呈兩位數(shù)的速度上漲，那么房地產泡沫將成為中國經濟最大的一個威脅。
　　2、絕大多數(shù)熱點城市的樓市可以長期看好。一些中小城市，依舊缺乏投資功能。
　　財經評論員劉曉博認為，就整體而言，絕大多數(shù)熱點城市的樓市可以長期看好，房價依舊具有強有力的支撐。不過一些經濟總量偏小，前期漲幅過大的城市，或許調整期稍微長一些。
　　而至于絕大多數(shù)當“吃瓜群眾”的中小城市，由于沒有持續(xù)的人口、資金流入，城市發(fā)展機遇少，庫存房屋量大，其樓市早就失去了投資功能，只有居住功能。在這類城市有多套房子的家庭，應該擇機減持，轉向其他投資或者到中心城市買房。
　　微信公眾號米筐投資作者拾葉表示，由于人民幣匯率的高估，中國的資產泡沫巨大。既然資產都是泡沫，我們只能在泡沫里尋找洼地。不管你愿不愿意聽，一二線房地產依然是泡沫里的洼地。
　　3、若一二線城市樓市下行，資金不會回流至三四線城市。
　　業(yè)內人士認為，資金的嗅覺靈敏，如果一二線城市下行，資金并不會回流至三四線城市。劉曉博認為，沒有出臺實質性調控措施的二線城市，比如石家莊、成都房價在10月還有上漲。但如果多數(shù)熱點城市出現(xiàn)回調，這些城市樓市也將降溫。
　　4、隨著各種融資渠道門檻的提高，小型房企資金成本將迅速提高，房企的收購兼并將加速，一大批中小房企將消亡。
　　海通姜超認為，房地產企業(yè)分化將加劇，大型房企緩沖能力強于中小企。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱。（香港萬得通訊社綜合樓市參考、和訊房產、經濟觀察報等）