自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號。
　　據(jù)粗略統(tǒng)計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政的內(nèi)容主要是哪些？效果如何？

　　1問
　　各地去庫存組合拳有哪些
　　各地出臺的去庫存政策主要分為5類。
　　第一，住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。
　　推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
　　第二，多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔(dān)。
　　甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼；新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。
　　江西省南昌市日前正式出臺文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算，預(yù)計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　第三，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。
　　第四，不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。
　　此外，山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
　　第五，實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革。山東、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
　　針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

　　2問
　　農(nóng)民買房積極性提高了嗎
　　記者走訪安徽、河南、廣西等地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三、四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”
　　各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實行農(nóng)民進城補貼政策，農(nóng)民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢。“好多農(nóng)民都是沖著補貼來的。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。
　　房價高仍是影響農(nóng)民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒有購房，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍。”
　　除了望而生畏的高房價，受訪農(nóng)民表示，買房還擔(dān)心3個問題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入？
　　廣西社科院社會學(xué)研究所研究員羅國安認為，農(nóng)民進城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟問題，也是社會問題。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機會、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。

　　3問
　　房地產(chǎn)商會主動降價嗎
　　對于購房者關(guān)心的房價問題，臧沖等業(yè)內(nèi)人士認為，從目前來看，三、四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價策略。受成本等因素影響，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價。
　　“目前尚沒有降價措施。”廣西一大型房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人認為，房地產(chǎn)銷售價格下跌不太可能。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非在土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大。
　　一位中部城市的房管局局長坦言，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價，但去庫存政策無形中“保住”了房價，“價格在穩(wěn)中有小幅度增長。”
　　在廣西保利置業(yè)集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現(xiàn)金流的問題。所以降價不是持續(xù)發(fā)展的對策，難以成為開發(fā)商的主動行為。
　　對于市場上強烈的“降價”呼聲，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長任爾翔說，房地產(chǎn)銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。“只有地方政府減少對‘土地財政’的依賴，推出更多實質(zhì)性優(yōu)惠措施，企業(yè)才有降價空間。”

　　相關(guān)閱讀：任志強炮轟樓市政策反復(fù)低效 稱樓市分化格局加劇
　　2月20日消息，繼2月初發(fā)出“支持開發(fā)商炸樓”、“2016年房價必然暴漲，幕后推手是地方政府”等觀點后，原華遠地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強再次向政府“開炮”，認為樓市調(diào)整政策的出臺不及時、反復(fù)且低效，個別限購城市政府并未貫徹國務(wù)院文件指示要求，建議出臺減免個人所得稅沖抵房產(chǎn)稅政策，并從根本上解決政府對市場的態(tài)度問題。

　　樓市政策調(diào)整反復(fù)而低效
　　“中國房地產(chǎn)沒有問題，有問題的是政府。”這是任志強在“亞布力中國企業(yè)家論壇第十六屆年會”之“變革中的房地產(chǎn)”分論壇上的開場白。
　　“中央說要取消各種限制性政策，但主管部門又不敢全面取消，這是一個很不好的現(xiàn)象。一個月連出三個文件，為什么不一次性出臺？加限制的時候動作很快，減的時候卻很慢。”任志強認為，政府之所以近期出臺系列樓市利好政策，則恰恰說明“之前做錯了”，但政策調(diào)整力度不夠，且反復(fù)調(diào)整將令市場困惑，民眾擔(dān)憂。
　　背后的關(guān)鍵是，政府對待市場的態(tài)度問題，政府能否讓市場決定資源配置，成為任志強眼中“樓市慢慢回歸正常”的源動力。對于樓市主管部門的懈怠與低效，任志強嗤之以鼻，甚至大膽建議，“證監(jiān)會主席都換了，住建部的官員也可以換一換。”
　　去年12月21日，中央經(jīng)濟工作會議提出“化解房地產(chǎn)庫存”，“適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過時的限制性措施。”而針對上述指示要求，任志強指責(zé)部分限購城市政府他們并不愿意貫徹執(zhí)行，建議出臺“減免個人所得稅沖抵房產(chǎn)稅”政策，真正讓百姓吃上“定心丸”。
　　針對“中國的房地產(chǎn)房子太多了，沒人住，住不下了”的觀點，任志強以數(shù)據(jù)回應(yīng)稱，目前中國城鎮(zhèn)住宅存量約200多億平方米，未來城市人口或達到9億至10億人次，按照75%的城市化率、人均40平方米居住面積來計算，可能得需要400多億平方米，“現(xiàn)在來看至少還得增加200多億。”

　　樓市分化加劇 政府離不開房地產(chǎn)
　　任志強判斷，樓市分化格局持續(xù)加劇。當(dāng)前一線城市或者是重點城市，房子十分緊張，房價猛漲。二線人口集中的城市也在猛漲，三四線城市人口新遷出的城市房價則迅速下滑，而由于此前對土地財政的嚴重依賴，三四線城市的政府財政收入隨之陷入低點。其中，以東三省由于人口外移、樓市衰退、進而財政困難最為明顯。
　　據(jù)市場機構(gòu)CRIC的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國300城市經(jīng)營性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬平方米，同比驟降45%，為近五年的1月份新低。從整體來看，全國土地市場的成交規(guī)模卻顯著縮減，部分城市同比跌幅甚至超過50%。
　　地產(chǎn)行業(yè)的不景氣直接加大了地方政府的財政壓力。“中國政府離不開房地產(chǎn)，離開房地產(chǎn)基本上就死了。”任志強繼續(xù)“開炮”，稱房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)十幾年所占中國經(jīng)濟的高比重結(jié)構(gòu)，決定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的依附程度，并且也會倒逼政府在2016年集中出臺更多的樓市調(diào)整政策。
　　他以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來佐證此觀點：“從全國的稅收來說，房地產(chǎn)單向稅，5個單向稅，企業(yè)稅，房地產(chǎn)增值稅占到12%，加上營業(yè)稅加上所得稅，加上教育附加，都加起來，再加上土地收入有3萬多億，加起來占到50%多。”
　　但與市場判斷不同的是，任志強仍認為2016年的房地產(chǎn)竣工規(guī)模并不會大幅下降，“如果按400億計算，每年折舊5%還有20個億，每年折舊2.5%還有10個億，所以每年竣工也和現(xiàn)在的規(guī)模差不多，不會有太大的變化。”