自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的強(qiáng)烈信號(hào)。
　　據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政。這些新政的內(nèi)容主要是哪些？效果如何？

　　1問(wèn)
　　各地去庫(kù)存組合拳有哪些
　　各地出臺(tái)的去庫(kù)存政策主要分為5類。
　　第一，住房公積金已成為各地去庫(kù)存的重要工具，多地公積金貸款率超過(guò)50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計(jì)，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻(xiàn)了1/4份額，為化解庫(kù)存貢獻(xiàn)了1/3份額。
　　推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
　　第二，多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
　　甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。還有的省份推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼；新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。
　　江西省南昌市日前正式出臺(tái)文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測(cè)算，預(yù)計(jì)2016年南昌市地稅和國(guó)稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　第三，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。
　　第四，不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過(guò)貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。如甘肅計(jì)劃今年4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明確表示不再新建公租房。
　　此外，山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。
　　第五，實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革。山東、寧夏將鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
　　針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

　　2問(wèn)
　　農(nóng)民買房積極性提高了嗎
　　記者走訪安徽、河南、廣西等地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三、四線城市去庫(kù)存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達(dá)30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說(shuō)：“縣級(jí)城市庫(kù)存壓力最大，其次是省轄市。”
　　各地推出的補(bǔ)貼政策在一定程度上刺激了購(gòu)房需求。記者在河南省舞陽(yáng)縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽(yáng)縣開始實(shí)行農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)貼政策，農(nóng)民進(jìn)城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補(bǔ)貼，新婚家庭購(gòu)房享受每平方米200元補(bǔ)貼。目前，前兩批73套房的補(bǔ)貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補(bǔ)貼99萬(wàn)元，第三批已上報(bào)50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)。“好多農(nóng)民都是沖著補(bǔ)貼來(lái)的。”舞陽(yáng)華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說(shuō)，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。
　　房?jī)r(jià)高仍是影響農(nóng)民購(gòu)房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒(méi)有購(gòu)房，“雖然有了幾萬(wàn)元積蓄，也看了一些遠(yuǎn)離市中心的房子，可動(dòng)輒十幾萬(wàn)的首付，還是超出了我的能力范圍。”
　　除了望而生畏的高房?jī)r(jià)，受訪農(nóng)民表示，買房還擔(dān)心3個(gè)問(wèn)題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒(méi)有穩(wěn)定的收入？
　　廣西社科院社會(huì)學(xué)研究所研究員羅國(guó)安認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題。農(nóng)民購(gòu)房意愿受到就業(yè)機(jī)會(huì)、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時(shí)長(zhǎng)期實(shí)施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進(jìn)城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財(cái)富用來(lái)在村莊建造自住房。

　　3問(wèn)
　　房地產(chǎn)商會(huì)主動(dòng)降價(jià)嗎
　　對(duì)于購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，臧沖等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來(lái)看，三、四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價(jià)策略。受成本等因素影響，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。
　　“目前尚沒(méi)有降價(jià)措施。”廣西一大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌不太可能。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長(zhǎng)久之計(jì)。除非在土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來(lái)，否則降價(jià)的空間并不大。
　　一位中部城市的房管局局長(zhǎng)坦言，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價(jià)，但去庫(kù)存政策無(wú)形中“保住”了房?jī)r(jià)，“價(jià)格在穩(wěn)中有小幅度增長(zhǎng)。”
　　在廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳光明看來(lái)，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價(jià)方式去庫(kù)存，那往往是項(xiàng)目虧損嚴(yán)重沒(méi)法維持下去了，要解決現(xiàn)金流的問(wèn)題。所以降價(jià)不是持續(xù)發(fā)展的對(duì)策，難以成為開發(fā)商的主動(dòng)行為。
　　對(duì)于市場(chǎng)上強(qiáng)烈的“降價(jià)”呼聲，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長(zhǎng)任爾翔說(shuō)，房地產(chǎn)銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。“只有地方政府減少對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴，推出更多實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠措施，企業(yè)才有降價(jià)空間。”

　　相關(guān)閱讀：任志強(qiáng)炮轟樓市政策反復(fù)低效 稱樓市分化格局加劇
　　2月20日消息，繼2月初發(fā)出“支持開發(fā)商炸樓”、“2016年房?jī)r(jià)必然暴漲，幕后推手是地方政府”等觀點(diǎn)后，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)再次向政府“開炮”，認(rèn)為樓市調(diào)整政策的出臺(tái)不及時(shí)、反復(fù)且低效，個(gè)別限購(gòu)城市政府并未貫徹國(guó)務(wù)院文件指示要求，建議出臺(tái)減免個(gè)人所得稅沖抵房產(chǎn)稅政策，并從根本上解決政府對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度問(wèn)題。

　　樓市政策調(diào)整反復(fù)而低效
　　“中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，有問(wèn)題的是政府。”這是任志強(qiáng)在“亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十六屆年會(huì)”之“變革中的房地產(chǎn)”分論壇上的開場(chǎng)白。
　　“中央說(shuō)要取消各種限制性政策，但主管部門又不敢全面取消，這是一個(gè)很不好的現(xiàn)象。一個(gè)月連出三個(gè)文件，為什么不一次性出臺(tái)？加限制的時(shí)候動(dòng)作很快，減的時(shí)候卻很慢。”任志強(qiáng)認(rèn)為，政府之所以近期出臺(tái)系列樓市利好政策，則恰恰說(shuō)明“之前做錯(cuò)了”，但政策調(diào)整力度不夠，且反復(fù)調(diào)整將令市場(chǎng)困惑，民眾擔(dān)憂。
　　背后的關(guān)鍵是，政府對(duì)待市場(chǎng)的態(tài)度問(wèn)題，政府能否讓市場(chǎng)決定資源配置，成為任志強(qiáng)眼中“樓市慢慢回歸正常”的源動(dòng)力。對(duì)于樓市主管部門的懈怠與低效，任志強(qiáng)嗤之以鼻，甚至大膽建議，“證監(jiān)會(huì)主席都換了，住建部的官員也可以換一換。”
　　去年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。”而針對(duì)上述指示要求，任志強(qiáng)指責(zé)部分限購(gòu)城市政府他們并不愿意貫徹執(zhí)行，建議出臺(tái)“減免個(gè)人所得稅沖抵房產(chǎn)稅”政策，真正讓百姓吃上“定心丸”。
　　針對(duì)“中國(guó)的房地產(chǎn)房子太多了，沒(méi)人住，住不下了”的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)以數(shù)據(jù)回應(yīng)稱，目前中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約200多億平方米，未來(lái)城市人口或達(dá)到9億至10億人次，按照75%的城市化率、人均40平方米居住面積來(lái)計(jì)算，可能得需要400多億平方米，“現(xiàn)在來(lái)看至少還得增加200多億。”

　　樓市分化加劇 政府離不開房地產(chǎn)
　　任志強(qiáng)判斷，樓市分化格局持續(xù)加劇。當(dāng)前一線城市或者是重點(diǎn)城市，房子十分緊張，房?jī)r(jià)猛漲。二線人口集中的城市也在猛漲，三四線城市人口新遷出的城市房?jī)r(jià)則迅速下滑，而由于此前對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，三四線城市的政府財(cái)政收入隨之陷入低點(diǎn)。其中，以東三省由于人口外移、樓市衰退、進(jìn)而財(cái)政困難最為明顯。
　　據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國(guó)300城市經(jīng)營(yíng)性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬(wàn)平方米，同比驟降45%，為近五年的1月份新低。從整體來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)的成交規(guī)模卻顯著縮減，部分城市同比跌幅甚至超過(guò)50%。
　　地產(chǎn)行業(yè)的不景氣直接加大了地方政府的財(cái)政壓力。“中國(guó)政府離不開房地產(chǎn)，離開房地產(chǎn)基本上就死了。”任志強(qiáng)繼續(xù)“開炮”，稱房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)十幾年所占中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高比重結(jié)構(gòu)，決定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依附程度，并且也會(huì)倒逼政府在2016年集中出臺(tái)更多的樓市調(diào)整政策。
　　他以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)佐證此觀點(diǎn)：“從全國(guó)的稅收來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)單向稅，5個(gè)單向稅，企業(yè)稅，房地產(chǎn)增值稅占到12%，加上營(yíng)業(yè)稅加上所得稅，加上教育附加，都加起來(lái)，再加上土地收入有3萬(wàn)多億，加起來(lái)占到50%多。”
　　但與市場(chǎng)判斷不同的是，任志強(qiáng)仍認(rèn)為2016年的房地產(chǎn)竣工規(guī)模并不會(huì)大幅下降，“如果按400億計(jì)算，每年折舊5%還有20個(gè)億，每年折舊2.5%還有10個(gè)億，所以每年竣工也和現(xiàn)在的規(guī)模差不多，不會(huì)有太大的變化。”